Byggetilsyn

Utleiere av boliger som ikke er godkjent bør være oppmerksom på at utleien kan få både privatrettslige og offentligrettslige konsekvenser og merke seg følgende forhold:

• Kommunen/bygningsmyndighetene har hjemmel til å kreve opphør av den ulovlige bruken, tilbakeføring/retting, samt dagmulkt frem til pålegget er etterkommet jf. plan- og bygningslovens § § 32-3, 32-5- og bygningslovens § § 32-3, 32-5.
• Kommunen kan gi inntil kr 200 000 i overtredelsesgebyr (bot) til den som leier ut en ulovlig boenhet jf. Byggesaksforskriften § 16-1-1.
• Leietakere som ikke har blitt gjort oppmerksomme på ulovligheten, kan kreve retting, redusert leie, erstatning og/eller heving av leiekontrakten.
• Utleie som utgjør fare for liv og helse for eksempel i en brann, kan utløse erstatningsansvar og/eller straffeansvar.
• Eier risikerer avkortning i forsikringen dersom en leier ut en ikke godkjent utleieenhet og får skader på boligen.

Kommunen mottar jevnlig bekymringsmeldinger fra blant annet naboer, HIM, Brannvesenet, Skatt Vest og Folkeregisteret vedrørende ulovlige boenheter. Når kommunen er gjort kjent med et ulovlig forhold, er kommunen pliktet til å forfølge ulovligheten. Dersom eier kommer kommunen i forkjøpet og søker om bruksendring, vil ikke saken bli fulgt opp som en ulovlighet.

Kontakt et godkjent foretak som vil ha ansvarsrett for godkjenning av leiligheten din. Det er foretaket som sender søknaden for deg. Kontakt kommunen dersom du har spørsmål om lovverket eller til forhold tilknyttet tiltaket. Dette kan gjøres enten ved et uformelt møte eller ved en forhåndskonferanse. Byggesaksavdelingen har telefontid og besøkstid fra kl 1300-1500.
For å få rommene godkjent og lovlig som oppholdsrom, må i utgangspunktet nåtidens forskriftskrav oppfylles. Det sentrale er krav til rømning, lys, lydskille og takhøyde. I tillegg kommer normalt krav om uteoppholdsarealer og parkeringsareal. Videre kan det være bestemmelser i reguleringsplaner som kan hindre lovlig oppdeling/etablering av flere boenheter i eiendommen.

Hvordan søker jeg?
Det er krav om ordinær søknad etter plan- og bygningsloven § 20-1. Søknad om sekundærbolig må utføres av en ansvarlig søker. Det er ansvarlig søkers ansvar å nabovarsle og påse at søknaden er komplett ved oversendelse til kommunen, jf byggesaksforskriften § 12-2-2.

Trenger jeg forhåndskonferanse?
Dersom du har spørsmål til lovverket eller til forhold tilknyttet godkjenning av leiligheten, kan du ta kontakt med oss enten ved et uformelt møte eller ved en forhåndskonferanse.
En forhåndskonferanse er en frivillig ordning mellom kommunen, ansvarlig foretak og eventuelt huseier før søknad innsendes. Formålet med møtet er å avklare forutsetninger for byggetiltaket, innholdet i kommunale planer og andre bestemmelser og krav som er relevante for byggeplanene. På forhåndskonferansen vil det ikke bli tatt beslutninger som er rettslig bindende for saken videre.
For å få størst mulig utbytte av forhåndskonferansen ber vi om at tegninger/skisser av eksisterende og ønsket situasjon sendes inn minimum 1 uke før møtet. I tillegg kan bilder som viser eksisterende situasjon medbringes.
Det føres et referat fra forhåndskonferansen.

Hvordan bestiller man et møte eller en forhåndskonferanse?
For å bestille et møte eller en forhåndskonferanse kan du ta kontakt med kommunens byggesaksavdeling eller sende inn skjema for anmodning om forhåndskonferanse.
Kommunens byggesaksavdeling kan nås ved å kontakte sentralbordet i Haugesund kommune på telefon 52 74 30 00.

Hvilke foretak er kvalifiserte til å være ansvarlig søker og/ansvarlig utførende?
Byggmestere, arkitekter og konsulenter osv. vil normalt være kvalifisert for utarbeidelse av søknad til kommunen. Foretaket må ha rett kompetanse for å erklære ansvarsrett i en søknad. Foretaket dokumenterer leilighetens tilstand og utarbeider en søknad om godkjenning på grunnlag av dette. Oversikt over godkjente foretak finner du på nettsiden til Direktoratet for Byggkvalitet. Det er ikke nødvendig å bruke et firma som står på denne listen.

Saksbehandlingstid
De forskjellige tidsfristene for behandling av søknad om byggetillatelse hos kommunen følger av plan- og bygningslovens § 21-7- og bygningslovens § 21-7.

Klagemulighet
Du kan klage på vedtaket innen tre uker fra du mottok vedtaket. Klagen sendes til kommunen. I klagen skal du angi hvilket vedtak som påklages, hva du ønsker endret i vedtaket og begrunne dette. Kommunen vil kunne gi deg veiledning.

Hva gjør jeg hvis leiligheten ikke er blitt godkjent?
Hvis søknaden får avslag og leiligheten brukes som egen boenhet, vil du få en rimelig frist til å avslutte leieforholdet. Når leieforholdet er avsluttet og leiligheten ikke lenger er i bruk som egen boenhet, skal kommunen ha skriftlig beskjed om dette. Når en skriftlig tilbakemelding med dokumentasjon om at bruken har opphørt er innsendt, vil kommunen avslutte saken. I noen tilfeller vil det utføres tilsyn før saken avsluttes.
Kommunen kan kreve at en ulovlig innredet leilighet må rives/tilbakeføres til opprinnelig godkjent bruk. Dersom du får et avslag på søknad om bruksendring, vil saken bli fulgt opp av byggetilsynet. Dersom eier ikke frivillig tilbakefører til opprinnelig godkjent bruk, vil byggetilsynet følge opp med pålegg om tilbakeføring og tvangsmulkt jf. plan- og bygningslovens § § 32-3, 32-5- og bygningslovens § § 32-3, 32-5.

Etter at du har sendt kommunen skriftlig beskjed om at du vil avslutte bruken av leiligheten, vil du få en frist på å avslutte leieforholdet. Fristen er på minst tre måneder, såfremt brann og rømningsveier er i orden. Der boforholdene er helt uakseptable og uforsvarlige settes kortere frister.

I mange tilfeller kan leieboer ha en husleiekontrakt med oppsigelsestid opptil tre måneder. Leieboer skal ha rimelig tid til å finne seg en ny plass å bo, så det er vanlig å sette en tre måneders frist for utflytting. I spesielle situasjoner kan fristen bli utvidet ytterligere. Er leietaker for eksempel studenter/skoleelever, kan leieforholdet fortsette ut skoleåret.

Kommunen skal ha en skriftlig tilbakemelding når bruken av leiligheten som egen boenhet har opphørt. Når vi har fått en skriftlig tilbakemelding med dokumentasjon om at bruken har opphørt, vil kommunen avslutte saken. Kommunen utfører tilsyn før saken avsluttes.

Selvstendig boenhet/sekundærleilighet
En leilighet eller sekundærleilighet er en selvstendig boenhet som inneholder alle nødvendige fasiliteter, som for eksempel kjøkken, bad og toalett. Den må i tillegg ha egen inngang.

Hybel
En hybel er et rom som deler andre romfunksjoner, for eksempel bad/wc/kjøkken med hovedleiligheten. Hybelrommet må være godkjent som rom for varig opphold. Det stilles ikke særskilte krav til hybelen med hensyn til brannsikkerhet, som for eksempel krav til lyd og brannskille mot hoveddelen slik det er krav til i en sekundærleilighet.

For å få rommene godkjent som selvstendig boenhet (sekundærleilighet), må man altså tilfredsstille flere og strengere krav enn de som gjelder for oppholdsrom som er del av en boenhet (hybel).

Det er den som til enhver tid eier huset som har ansvar for at leiligheten er forskriftsmessig i stand etter lovens regler. Det er ikke den tidligere eieren som har ansvaret for hvordan leiligheten ble gjort i stand.

Kontakt kommunen på telefon 52 74 30 00, så sjekker vi dette for deg.